En el mes de junio de 2013 se publicó la reforma de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, más conocida como LAU, por la cual se rigen la mayoría de los contratos de alquiler.

Una de las reformas más importantes que se ha producido tras la entrada en vigor de la nueva normativa tiene que ver con el denominado “estado de necesidad del arrendador”, previsto en el artículo 9.3 de la LAU, según el cual se otorga al propietario de la vivienda un derecho que hasta entonces no estaba contemplado.

Es una cuestión que ha suscitado mucha controversia, ya que puede darse el caso de que el arrendatario quede en una situación complicada, de cierta indefensión, por lo que es muy importante tener en cuenta una serie de aspectos.

¿Qué es el “estado de necesidad” en la LAU?

En base al llamado “estado de necesidad” la LAU otorga un derecho al propietario, en virtud del cual puede recuperar el inmueble sin tener que esperar a que se cumpla el mínimo legal de tres años, siempre que pueda demostrar que necesita la vivienda para residir en ella de forma permanente.

¿Cuándo se produce el “estado de necesidad”?

Se produce cuando el propietario del inmueble necesita la vivienda para sí mismo o para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge, con el fin de destinarla a residencia permanente.

¿En qué supuestos se produce?

El estado de necesidad suele producirse tras una sentencia de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

Veamos un ejemplo práctico: Un matrimonio con dos hijos menores en común decide poner fin a su matrimonio. La sentencia otorga la custodia a la madre, sin embargo, ésta no dispone de ingresos suficientes para hacer frente unilateralmente al pago de un alquiler. Al tener un inmueble de su propiedad arrendado, puede hacer valer el estado de necesidad, ya que necesita el inmueble para residir en él junto a sus dos hijos menores.

Asimismo, algunos tribunales vienen entendiendo que el estado de necesidad no se produce únicamente en los supuestos anteriormente referidos, sino que puede darse en otras situaciones, como por ejemplo ante una disminución considerable de los ingresos. Sin embargo, esta posibilidad ha generado ciertas controversias, por lo que deberá analizarse cada situación de forma exhaustiva.

¿Es necesario acreditar la necesidad?

En efecto, el estado de necesidad debe acreditarse en todo caso, es decir, no es suficiente con que el propietario del inmueble manifieste que necesita volver a ocupar la vivienda, sino que deberá aportar al arrendatario pruebas concretas de esa necesidad, como, por ejemplo, una sentencia de divorcio. De no poder acreditar la situación, el inquilino podrá seguir residiendo en el inmueble de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

¿En qué momento puede el arrendador recuperar su vivienda?

El estado de necesidad únicamente podrá alegarse una vez que se haya cumplido un año de vigencia del contrato de arrendamiento, por lo que, aunque sea cierta la situación de necesidad, si dicho periodo no se ha cumplido, de ningún modo podrá acogerse el propietario a este derecho.

¿En cuánto tiempo debe abandonar el arrendatario la vivienda?

El arrendador debe realizar la comunicación a su inquilino con un plazo mínimo de dos meses de antelación a la fecha en la que va a necesitar la vivienda, por lo que, salvo pacto en contrario, una vez transcurrido dicho periodo, el arrendatario debe entregar la vivienda.

¿Y si el propietario no va a vivir a la vivienda?

Una vez desalojada la vivienda, el propietario del inmueble tiene un plazo máximo de tres meses ocupar la vivienda, por lo que si, transcurrido este periodo, la vivienda sigue libre, el antiguo arrendatario podrá exigir volver al inmueble en el plazo máximo de treinta días, teniendo derecho a exigir al propietario una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, como, por ejemplo, los gastos ocasionados por la mudanza.

En definitiva, la reforma de la LAU ha intentado dotar de una mayor protección a los propietarios cuando se encuentren en una situación de necesidad y vulnerabilidad, otorgándoles la posibilidad de recuperar su vivienda sin tener que esperar a que se cumpla el tiempo estipulado en el contrato de alquiler, dejando en tales casos a los arrendatarios en una situación complicada, en tanto que pueden verse obligados a abandonar el inmueble en un corto periodo de tiempo.  

¿Es propietario y tiene la necesidad de recuperar su vivienda? ¿Es arrendatario y quiere saber si puede seguir residiendo en su inmueble? El equipo de COLORADO & DE ROA cuenta con profesionales especializados en arrendamientos urbanos que podrán asesorarle a fin de que, sea cual sea su situación, se preserven sus derechos.

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