Cuando firmamos un contrato de arrendamiento de vivienda o de local esperamos que durante la vigencia del mismo el arrendatario cumpla puntualmente con sus obligaciones, es decir, que pague cada mes la renta, así como el resto de cantidades pactadas, como lo son por ejemplo los suministros. Sin embargo, en ciertas ocasiones nos podemos encontrar con que nuestro inquilino no cumple con lo pactado, por lo que nos podemos encontrar con una situación comprometida no disponiendo de nuestro piso o local y sin poder cobrar la renta pactada.

A raíz de la crisis económica se produjo un aumento considerable de demandas judiciales en ejercicio de la acción desahucio ante los Tribunales, por lo que, el legislador, con el ánimo de reducir los plazos y otorgar una mayor seguridad al propietario del inmueble, introdujo ciertas modificaciones respecto a su tramitación, configurándose hoy en día como uno de los procesos judiciales más ágiles. Pese a ello, los trámites desde la interposición de la demanda hasta el desalojo del inmueble pueden demorarse una media de cinco o seis meses, dependiendo del juzgado.

Mediante el procedimiento de desahucio, el propietario puede solicitar el desalojo del inmueble, pero también el abono de todas aquellas cantidades debidas por el inquilino, sin necesidad de iniciar otro proceso independiente para ello.

Por lo que respecta al arrendatario, los motivos de oposición que éste puede alegar son tasados, reduciéndose a demostrar que las rentas ya han sido pagadas, o bien,

que el pago de las mismas es improcedente.

¿Cuál es el procedimiento a seguir?

Pues bien, aunque no es obligatorio, sí que resulta muy aconsejable intentar alcanzar un acuerdo con nuestro inquilino y así evitar la vía judicial. En todo caso, es conveniente inicialmente remitir una comunicación fehaciente, como por ejemplo un burofax, mediante el cual requeriremos al arrendatario que desaloje el inmueble y/o pague las rentas debidas, en un plazo máximo de 30 días.

Si bien es cierto que esta fase pre judicial puede realizarse sin la intervención de un abogado, es altamente aconsejable contar con un asesoramiento previo.

Una vez transcurrido el plazo proporcionado y sin haber alcanzado un acuerdo que ponga fin al problema, nos veremos obligados a iniciar la reclamación por la vía judicial, presentando por medio de abogado y procurador una demanda de desahucio y reclamación de rentas ante el Tribunal del domicilio en el cual se encuentre ubicado el inmueble arrendado.

Admitida a trámite la demanda, mediante Decreto, el Secretario Judicial informará al demandado de las acciones que puede realizar al respecto, y se señalará fecha y hora para la celebración de juicio (que solamente se celebrará si hay oposición), así como fecha para el lanzamiento del arrendatario, si el mismo tuviese que practicarse.

¿Qué opciones tiene el arrendatario?

1. Pagar las rentas debidas: El arrendatario puede optar por pagar la totalidad de las cantidades debidas, con lo que el procedimiento finalizaría, condenándole al pago de las costas, al haber obligado al propietario acudir a la vía judicial.

2. Oponerse a la demanda: Recibida la demanda de desahucio y/o reclamación de cantidades, el inquilino puede oponerse a la misma en el plazo de 10 días hábiles, siendo necesaria la intervención de abogado y procurador. Si se produjese esta situación, necesariamente se celebrará un juicio que se sustentará por los cauces del juicio verbal.

Por lo que respecta a los motivos de oposición, al ser los mismos tasados, el demandado únicamente podrá alegar:

  • Que las cantidades reclamadas ya han sido debidamente pagadas o,
  •  Que no debe dichas cantidades o,
  •  Que tiene derecho a ejercitar la acción de enervación.

¿Qué quiere decir enervar la acción de desahucio?

Como anteriormente hemos adelantado, si es la primera vez que reclamamos judicialmente el pago al deudor, o bien si no se le ha requerido extrajudicialmente concediéndole un plazo de 30 días para que pague, éste tiene la posibilidad de enervar la acción de desahucio, es decir, paralizar el desahucio pagando lo que debe y seguir ocupando lícitamente la vivienda o en el local.

No obstante, si el impago volviese a producirse, ya no podrá enervar la acción nuevamente, al haber hecho uso de ella con anterioridad.

De producirse la enervación, el arrendatario deberá ponerse al día de todas las deudas pendientes, es decir, deberá entregar al propietario o bien depositar en una cuenta del juzgado todas las cantidades reclamadas por el arrendador, así como las cantidades que se hayan ido devengando desde la presentación de la demanda.

3. No oponerse a la demanda y no pagar: Transcurrido el plazo de 10 días sin contestar a la demanda y sin abonar las rentas reclamadas, el Secretario Judicial dará por finalizado el procedimiento mediante Decreto y confirmará la fecha de lanzamiento, es decir, el momento en el cual se practicará el desahucio del arrendatario, pasando a la fase ejecutiva.

En la gran mayoría de los casos, el arrendatario viendo que la fecha de lanzamiento está cerca prefiere abandonar el inmueble, haciendo entrega de las llaves al propietario o bien depositándolas en el juzgado. No obstante, si se tienen sospechas respecto al estado del inmueble, es aconsejable que, pese a que el inmueble ya esté desalojado, acuda la comisión judicial para que levante acta.

En conclusión, ante el impago de las rentas u otras cantidades análogas por parte de nuestro inquilino, con independencia de que se trate de una vivienda o de un local comercial, puede acudirse a la vía judicial interponiendo una demanda de desahucio y reclamación de cantidad, el cual se sustanciará por los trámites del juicio verbal. No obstante, es recomendable, anteriormente, requerir al arrendatario de forma fehacientemente el pago de las rentas, con el objeto tanto de tratar de evitar un proceso judicial así como una posible enervación.

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