Quan signem un contracte d’arrendament d’habitatge o de local esperem que durant la vigència del mateix l’arrendatari compleixi puntualment amb les seves obligacions, és a dir, que pagui cada mes la renda, així com la resta de quantitats pactades, com són per exemple els subministraments. No obstant això, en certes ocasions ens podem trobar amb que el nostre inquilí no compleix amb els pactes, per la qual cosa ens podem trobar amb una situació compromesa no disposant del nostre pis o local i sense poder cobrar la renda pactada.

Arran de la crisi econòmica es va produir un augment considerable de demandes judicials en exercici de l’acció desnonament davant els Tribunals, per la qual cosa, el legislador, amb l’ànim de reduir els terminis i atorgar una major seguretat al propietari de l’immoble, va introduir certes modificacions respecte a la seva tramitació, sent avui dia com un dels processos judicials més àgils. Malgrat això, els tràmits des de la interposició de la demanda fins al desallotjament de l’immoble poden demorar-se una mitjana de cinc o sis mesos, depenent del jutjat.

Mitjançant el procediment de desnonament, el propietari pot sol•licitar el desallotjament de l’immoble, però també l’abonament de totes aquelles quantitats degudes per l’ inquilí, sense necessitat d’iniciar un altre procés independent per a això.

Pel que fa l’arrendatari, els motius d’oposició que aquest pot al•legar són taxats, reduint-se a demostrar que les rendes ja han estat pagades, o bé, que el pagament de les mateixes és improcedent.

Quin és el procediment a seguir?

Doncs bé, encara que no és obligatori, sí que resulta molt aconsellable intentar aconseguir un acord amb el nostre inquilí i així evitar la via judicial. En tot cas, és convenient inicialment remetre una comunicació fefaent, com per exemple un burofax, mitjançant el qual requerirem a l’arrendatari que desallotgi l’immoble i/o pagui les rendes degudes, en un termini màxim de 30 dies.

Si bé és cert que aquesta fase pre judicial pot realitzar-se sense la intervenció d’un advocat, és altament aconsellable comptar amb un assessorament previ.

Una vegada transcorregut el termini proporcionat i sense haver aconseguit un acord que posi fi al problema, ens veurem obligats a iniciar la reclamació per la via judicial, presentant per mitjà d’advocat i procurador una demanda de desnonament i reclamació de rendes davant el Tribunal del domicili en el qual es trobi situat l’immoble arrendat.

Admesa a tràmit la demanda, mitjançant Decret, el Secretari Judicial informarà al demandat de les accions que pot realitzar sobre aquest tema, i s’assenyalarà data i hora per a la celebració de judici (que solament se celebrarà si hi ha oposició), així com data per al llançament de l’arrendatari, si el mateix hagués de practicar-se.

Quines opcions té l’arrendatari?

1. Pagar les rendes degudes: L’arrendatari pot optar per pagar la totalitat de les quantitats degudes, amb el que el procediment finalitzaria, condemnant-li al pagament de les costes, en haver obligat al propietari acudir a la via judicial.

2. Oposar-se a la demanda: Rebuda la demanda de desnonament i/o reclamació de quantitats, l’ inquilí pot oposar-se a la mateixa en el termini de 10 dies hàbils, sent necessària la intervenció d’advocat i procurador. Si es produís aquesta situació, necessàriament es celebrarà un judici que es sustentarà pels tràmits del judici verbal.

Pel que fa als motius d’oposició, en ser els mateixos taxats, el demandat únicament podrà al•legar:

  • Que les quantitats reclamades ja han estat degudament pagades o,
  • Que no deu aquestes quantitats o,
  • Que té dret a exercitar l’acció d’ enervació.

Què vol dir enervar l’acció de desnonament?

Com anteriorment hem avançat, si és la primera vegada que reclamem judicialment el pagament al deutor, o bé si no se li ha requerit extrajudicialment concedint-li un termini de 30 dies perquè pagui, aquest té la possibilitat d’enervar l’acció de desnonament, és a dir, paralitzar el desnonament pagant el que deu i seguir ocupant lícitament l’habitatge o el local.

No obstant això, si l’ impagament tornés a produir-se, ja no podrà enervar l’acció novament, en haver fet ús d’ ella amb anterioritat.

De produir-se la enervació, l’arrendatari haurà de posar-se al dia de tots els deutes pendents, és a dir, haurà de lliurar al propietari o bé dipositar en un compte del jutjat totes les quantitats reclamades per l’arrendador, així com les quantitats que s’hagin anat reportant des de la presentació de la demanda.

3. No oposar-se a la demanda i no pagar: Transcorregut el termini de 10 dies sense respondre a la demanda i sense abonar les rendes reclamades, el Secretari Judicial donarà per finalitzat el procediment mitjançant Decret i confirmarà la data de llançament, és a dir, el moment en el qual es practicarà el desnonament de l’arrendatari, passant a la fase executiva.

En la gran majoria dels casos, l’arrendatari veient que la data de llançament està a prop prefereix abandonar l’immoble, fent lliurament de les claus al propietari o ben dipositant-les en el jutjat. No obstant això, si es tenen sospites respecte a l’estat de l’immoble, és aconsellable que, malgrat que l’immoble ja estigui desallotjat, acudeixi la comissió judicial perquè estengui acta.

En conclusió, davant l’ impagament de les rendes o altres quantitats anàlogues per part del nostre inquilí, amb independència que es tracti d’un habitatge o d’un local comercial, pot acudir-se a la via judicial interposant una demanda de desnonament i reclamació de quantitat, el qual es substanciarà pels tràmits del judici verbal. No obstant això, és recomanable, prèviament, requerir a l’arrendatari de forma fefaent el pagament de les rendes, amb l’objecte tant de tractar d’evitar un procés judicial així com una possible enervació.

CategoryDret Civil
Comenta aquesta notícia:

*

Your email address will not be published.